En este artículo desglosaré cada etapa, los plazos habituales, los factores que alargan los tiempos y consejos para agilizar el proceso.
Desde el primer boceto hasta la licencia, un proyecto de obra nueva puede demorar entre 6 y 18 meses, dependiendo del municipio, la complejidad del edificio y la rapidez en la gestión administrativa. Comprender cada fase te ayuda a planificar mejor y evitar sorpresas.
Fases principales del proyecto de obra nueva
Al abordar una obra nueva, el proceso puede dividirse en estas etapas principales:
Estudio / programación / anteproyecto
Proyecto básico y proyecto de ejecución
Cálculo estructural, instalaciones y coordinación
Trámites administrativos y obtención de licencias
Aprobación, subsanaciones y concesión de la licencia
Cada fase tiene plazos estimados pero variables, según la complejidad, normativa local y recursos (equipo técnico, carga administrativa).
1. Estudio y anteproyecto (1‑3 meses)
Esta etapa incluye:
Análisis del terreno e informe geotécnico
Estudios urbanísticos y viabilidad
Propuesta conceptual o bocetos iniciales
Reuniones con cliente para definir alcance
Dependiendo del proyecto, puede tomar entre 4 a 12 semanas si no hay modificaciones mayores.
2. Proyecto básico y proyecto de ejecución (2‑6 meses)
Una vez aprobado el anteproyecto, se desarrolla el proyecto técnico completo:
Proyecto básico (memoria, planos principales)
Proyecto de ejecución (detalles constructivos, instalaciones)
Cálculo estructural, acústico, térmico, instalaciones
Coordinaciones, detalles, verificación normativa
Para edificios residenciales o de mediana complejidad, esta fase puede durar entre 2 y 4 meses, o inclusive más, si son obras voluminosas.
3. Revisión, ajustes y validación interna (1 mes)
Antes de presentar al ayuntamiento:
Revisión por el equipo técnico
Ajustes según normativa local
Incorporación de comentarios del cliente
Preparación de la documentación administrativa
Este paso puede alargarse si se descubren incompatibilidades con normativa municipal.
4. Trámites municipales y presentación del proyecto (1‑3 meses)
Una vez está todo listo, el expediente se presenta en el ayuntamiento. En esta fase se realizan:
Registro del expediente
Estudios técnicos obligatorios (seguridad, urbanismo, impacto si aplica)
Pago de tasas
Plazo inicial de instrucción por parte del departamento de urbanismo
Según Euroval, “el plazo de resolución más habitual son tres meses desde la presentación de la solicitud” Euroval.
Pero un informe de EY estima que el tiempo medio real para conceder licencias de obra nueva en España es de 12 meses, a pesar de los plazos legales más cortos EY.
El portal Fotocasa también indica que este trámite suele tardar unos tres meses, aunque en municipios con alta demanda puede extenderse hasta un año Fotocasa.
5. Subsanaciones, informes y concesión de licencia (1‑3 meses adicionales)
Durante el examen administrativo, el ayuntamiento puede requerir subsanaciones: correcciones, documentos faltantes, ajustes técnicos. Este proceso retrasa el expediente:
La administración solicita subsanaciones
El proyectista responde con ajustes
Se valida el nuevo envío
Finalmente, se concede la licencia
Este ciclo puede alargar el trámite entre uno y tres meses más, especialmente si surgen discrepancias técnicas o falta de recursos en la oficina municipal.
Factores que alargan el proceso
Estas son algunas variables que pueden expandir los plazos:
Normativa urbanística municipal compleja
Cambios frecuentes por parte del cliente
Expedientes en zonas protegidas o con restricciones patrimoniales
Alto volumen de trabajo en urbanismo del ayuntamiento
Recursos técnicos limitados (escasez de arquitectos, ingenieros)
Subsanaciones numerosas o requerimientos técnicos omitidos
Manifestaciones, alegaciones de terceros
Estimación global típica
Sumando todas las fases, un proyecto de obra nueva suele demorarse entre:
6 a 9 meses para proyectos sencillos, en municipios con gestión ágil
9 a 12 meses para casos estándar con trámites normales
Hasta 12‑18 meses o más, en municipios con procesos lentos o con exigencias especiales
Cómo agilizar el proceso
Para reducir el tiempo lo más posible, recomiendo:
Realizar un estudio previo completo para evitar sorpresas
Coordinar con el departamento de urbanismo desde el inicio
Prever requerimientos técnicos del municipio
Incluir en el proyecto controles de calidad desde etapas tempranas
Responder rápidamente a subsanaciones
Tener la documentación organizada y completa
Contar con profesionales locales familiarizados con las normativas del ayuntamiento
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Cabana Team
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