Qué permisos necesitas para construir una casa

Cuando piensas en construir una casa, lo primero que muchos no consideran es la cantidad de permisos necesarios. Pero son esenciales para que todo sea legal y evitar sanciones. En esta guía te explico de forma sencilla qué permisos necesitas para construir una casa, paso a paso.

Para construir una casa necesitas permisos como la licencia urbanística del ayuntamiento, un proyecto técnico visado, autorizaciones sobre instalaciones (agua, electricidad) y finalmente la licencia de primera ocupación. Todo esto garantiza que tu vivienda cumple normativas urbanísticas, estructurales y de habitabilidad.

1. Verifica que el terreno sea edificable

Antes de pedir permisos, asegúrate de que el terreno permite construir:

• Que esté clasificado como suelo urbano o urbanizable.

• Que no esté en zonas protegidas, inundables, patrimonio, etc.

• Que el planeamiento urbanístico municipal (PGOU u ordenanzas locales) permita la densidad, altura, retranqueos, usos.

Si el terreno no es edificable, los permisos serán negados incluso antes de empezar.

2. Licencia urbanística / licencia de obra

La licencia urbanística o de obra es el permiso básico que otorga el ayuntamiento para que tu proyecto se ajuste a la normativa urbana del municipio. Sin ella no puedes comenzar nada. 

Para solicitarla necesitas presentar:

• Proyecto técnico (básico) firmado por arquitecto.

• Planos, memoria descriptiva y cumplimiento del plan urbanístico.

• Pago de tasas municipales.

3. Proyecto técnico y visado colegial

Para construir una casa necesitas dos tipos de proyecto:

• Proyecto básico: para la concesión de la licencia urbanística.

• Proyecto de ejecución: con detalles constructivos, instalaciones, estructuras.

Este proyecto debe estar visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente, que garantiza que cumple las normas del colegio y normativas vigentes. 

También es habitual que se exija un estudio geotécnico del terreno para definir cimentaciones seguras. 

4. Autorizaciones de instalaciones y servicios

Una casa necesita conexiones a servicios básicos. Entre los permisos que debes gestionar están:

• Conexión al suministro eléctrico y aprobación del proyecto eléctrico.

• Conexión a agua y alcantarillado / saneamiento.

• Red de gas, si procede.

• Cualquier permiso medioambiental si el impacto del proyecto lo exige (si el municipio lo solicita). 

5. Comunicación de inicio de obra y permisos de vía pública

• Muchos ayuntamientos exigen una comunicación de inicio de obra antes de empezar.

• Si vas a ocupar la vía pública (andamios, casetas, maquinaria), necesitarás permiso de ocupación de la vía pública. 

6. Dirección de obra y coordinación de seguridad

Durante la construcción, el proyecto debe tener responsables técnicos:

• Director de obra (normalmente un arquitecto).

• Director de ejecución o aparejador para supervisión técnica.

• Coordinador de seguridad y salud, si hay varios gremios involucrados.

Estas figuras se encargan de que la obra se ejecute conforme al proyecto, con responsabilidad técnica y legal. 

7. Final de obra: certificado, licencia de primera ocupación y habitabilidad

Una vez terminada la obra, necesitas los permisos finales para que la casa pueda habitarse legalmente:

• Certificado final de obra emitido por el arquitecto responsable, certifica que todo se hizo según el proyecto aprobado. 

• Con ese certificado puedes solicitar la licencia de primera ocupación.

• En muchas comunidades también se exige la cédula de habitabilidad, que prueba que la vivienda reúne condiciones mínimas para vivir. 

• Finalmente, inscríbela en el Registro de la Propiedad y actualiza los datos catastrales. 

8. Resumen visual de permisos necesarios