El precio por m² de construcción es una métrica rápida para estimar y comparar costes entre proyectos. Se obtiene dividiendo el presupuesto total (obra, acabados, licencias, honorarios e imprevistos) entre la superficie construida. Aquí verás cómo calcularlo paso a paso, qué incluye, factores que lo alteran y ejemplos prácticos.
Qué es exactamente el precio por m² de construcción
El precio por m² de construcción es el coste medio de edificar cada metro cuadrado. No es un valor fijo, sino una referencia para comparar presupuestos, analizar calidades y tomar decisiones de diseño. Conviene actualizarlo con datos recientes y aplicarlo siempre a superficie construida, no a superficie útil.
Qué debe incluir el “coste total” antes de dividir
Para que el cálculo sea fiable, el numerador debe recoger todas las partidas relevantes:
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Obra estructural: cimentación, estructura, cerramientos.
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Instalaciones: fontanería, electricidad, climatización, ventilación, saneamiento.
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Acabados: pavimentos, alicatados, carpinterías, vidrios, pintura.
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Licencias municipales, tasas e impuestos.
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Honorarios técnicos: arquitectura, ingeniería, dirección de obra y coordinaciones.
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Movimiento de tierras, urbanización, acometidas.
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Seguridad y salud, control de calidad, OCT si aplica.
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Medios auxiliares y logística (grúas, andamios, caseta, accesos).
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Limpieza final y puesta en marcha.
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Imprevistos: reserva del 5-10 % como colchón.
Si omites partidas, el precio por m² resultará artificialmente bajo y te llevará a errores de planificación.
Fórmula básica del precio por m²
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Coste total = suma de todas las partidas anteriores.
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Superficie construida = m² totales de proyecto (incluyendo elementos y áreas computables según normativa).
Fórmula:
Precio por m² = Coste total ÷ Superficie construida
Ejemplo básico:
Si el proyecto cuesta 250.000 € y la superficie construida es 200 m², entonces:
250.000 ÷ 200 = 1.250 €/m².
Factores que modifican el precio por m²
El mismo programa puede dar resultados muy distintos por las siguientes variables:
| Factor | Impacto | Ejemplo |
|---|---|---|
| Ubicación geográfica | Diferencias del 30-50 % entre regiones | En Madrid capital puede ser más alto que en zonas rurales |
| Tipo de edificio | Requisitos por uso (residencial, terciario, etc.) | Un local comercial exige instalaciones específicas |
| Calidad de acabados | De estándar a alta gama | Mármol, domótica, carpinterías premium |
| Normativa y eficiencia | Exigencias de aislamiento/certificación | Edificio sostenible aumenta inversión inicial |
| Accesos y logística | Dificultad de abastecimiento y medios auxiliares | Calle estrecha, grúa especial |
| Topografía y terreno | Movimiento de tierras, contenciones | Ladera con muros y micropilotes |
| Complejidad del diseño | Geometrías y detalles singulares | Voladizos, fachadas ventiladas curvadas |
Por eso, el precio por m² debe manejarse como rango, no como cifra única.
Precios orientativos (España)
A modo muy general y con carácter orientativo:
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Vivienda de construcción estándar: 800 a 1.800 €/m²
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Calidades medias-altas: 1.500 a 2.500 €/m²
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Proyectos de lujo o singulares: ≥ 2.500 €/m²
Estos rangos se afinan siempre con datos locales y memoria de costes reciente.
Ajustes mediante coeficientes correctores
Para acercarte a un valor más realista del precio por m², aplica coeficientes a la cifra base:
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Complejidad del proyecto: × 1,10 – 1,30
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Calidad de acabados: × 1,10 – 1,60
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Condiciones del terreno y accesos: × 0,90 – 1,40
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Eficiencia energética/certificaciones: × 1,05 – 1,25 (si la exigencia es superior a la norma mínima)
Puedes combinarlos multiplicándolos entre sí antes de dividir por los m².
Ejemplo práctico paso a paso
Supuestos:
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Estructura + instalaciones + acabados: 180.000 €
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Licencias e impuestos: 15.000 €
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Honorarios técnicos: 10.000 €
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Coste total: 205.000 €
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Superficie construida: 150 m²
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Coeficientes: complejidad × 1,15; acabados × 1,20
Cálculo:
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Coste base = 205.000 €
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Aplicar coeficientes = 205.000 × 1,15 × 1,20 = 282.900 €
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Precio por m² = 282.900 ÷ 150 = 1.886 €/m²
Ese sería el valor estimado para comparar con ofertas reales.
Cómo usar el precio por m² para comparar presupuestos
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Normaliza el alcance: asegúrate de que todos los presupuestos incluyen las mismas partidas.
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Iguala calidades: compara memorias de calidades y capítulos equivalentes.
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Separa obra y cocina/armarios/equipos: a veces se ofertan aparte.
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Distingue m² útiles vs construidos: el precio por m² se calcula siempre con m² construidos.
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Pondera por plazo y riesgos logísticos: retrasos y accesos influyen en el coste final.
Errores comunes que encarecen el precio por m²
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Usar un m² mal computado (tomar útiles en lugar de construidos).
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Olvidar imprevistos o subestimar licencias y tasas.
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Elegir soluciones de diseño muy complejas sin estudiar su impacto.
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Cambiar calidades en obra sin revisar el presupuesto global.
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No actualizar el precio por m² con variaciones de mercado y disponibilidad de materiales.
Consejos para afinar tu cálculo
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Consulta referencias locales (colegios profesionales, bases de precios y obras comparables).
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Desglosa capítulos y asigna costes por m² cuando sea posible.
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Añade siempre un 5-10 % de imprevistos al presupuesto de obra.
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Revisa la normativa urbanística y técnica aplicable antes de cerrar el diseño.
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Pide al menos tres presupuestos de constructoras con experiencia similar.
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Actualiza el precio por m2 si el proyecto se retrasa en el tiempo.
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Revisa índices oficiales para contextualizar cambios de costes (p. ej., INE, MITMA).
Plantilla rápida de cálculo
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Lista todas las partidas (obra, instalaciones, acabados, licencias, honorarios, medios auxiliares, seguridad, limpieza, imprevistos).
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Suma para obtener el Coste total (CT).
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Define la Superficie construida (S) según proyecto.
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Ajusta con coeficientes (k1, k2, …) si procede.
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Precio por m² = (CT × k1 × k2 × …) ÷ S.
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Compara el resultado con referencias locales y con ofertas reales.
Preguntas frecuentes
¿El precio por m² incluye IVA?
Depende de cómo presentes el cálculo. A efectos comparativos entre presupuestos, es habitual trabajar sin IVA para no mezclar tipos impositivos; pero a la hora de decidir tu inversión total, sí debes contemplarlo.
¿La superficie construida cuenta terrazas y garajes?
Se computa según el criterio del proyecto y la normativa aplicable. Algunas superficies pueden contar parcialmente (p. ej., terrazas cubiertas). Para no distorsionar el precio por m², define y documenta cómo se miden esos m².
¿Puedo usar el precio por m² para rehabilitaciones?
Sí, pero con cautela. Las incidencias ocultas, la logística en fincas habitadas y la protección patrimonial pueden disparar los costes. En rehabilitación, el precio por m² es útil como punto de partida, no como cifra cerrada.
Autor
Cabana Team
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