¿Cómo se inicia la construcción de un edificio?

Cómo se inicia la construcción de un edificio: empieza con la definición de la viabilidad y el diseño técnico (proyecto básico y proyecto ejecutivo), sigue con licencias y permisos, y se materializa en obra cuando el solar está acondicionado (vallado, accesos, servicios provisionales) y se ejecutan los primeros trabajos de movimiento de tierras y cimentación. La clave es cumplir hitos legales, técnicos y de seguridad antes de “tocar” estructura.

Qué significa “iniciar” una obra de edificación

En la práctica, el inicio no es solo “empezar a construir”, sino cerrar tres frentes a la vez:

• Legalidad: proyecto presentado y permisos/licencias concedidos.

• Viabilidad técnica: definición constructiva cerrada (especialmente estructura, cimentación e instalaciones).

• Puesta en marcha del solar: terreno preparado, accesos y logística listos, y medidas de seguridad implantadas.

1) Idea y viabilidad inicial

Antes de levantar nada en obra, el promotor o propietario debe definir el objetivo del edificio: uso (residencial, comercial, industrial), volumen estimado, estándares de calidad deseados, plazos y presupuesto.

En esta fase se hacen estudios preliminares de viabilidad:

• Estudio de normativa urbana: revisar el plan de ordenación urbana local para saber qué volumen, usos y alturas están permitidos.

• Estudio de mercado o demanda: para saber si el proyecto tiene salida económica.

• Estimaciones económicas iniciales: analizar gastos aproximados de urbanización, construcción, licencias, imprevistos.

Si estos criterios no cuadran, se descarta o replantea el proyecto.

2) Equipo técnico y diseño arquitectónico

Con la viabilidad confirmada, se forma el equipo técnico que desarrollará los planos y documentos. Entre los roles esenciales figuran:

• Arquitecto (diseño, planos, memoria técnica)

• Ingeniero estructural / calculista

• Ingeniero de instalaciones (eléctricas, saneamiento, climatización)

• Topógrafo

• Aparejador / arquitecto técnico

Estos profesionales colaboran para producir el proyecto básico y después el proyecto ejecutivo, donde se detallan dimensiones, materiales, instalaciones, costes y etapas de obra. Es importante que el diseño técnico sea completo para evitar modificaciones en obra que encarezcan el proceso.

Proyecto básico vs. proyecto ejecutivo

3) Licencias y permisos municipales

Antes de que la maquinaria entre al terreno, es imprescindible obtener las autorizaciones correspondientes del municipio:

• Licencia de obra mayor (o su equivalente local)

• Permisos medioambientales, si aplica

• Estudio geotécnico aprobado y visado

• Pago de tasas urbanísticas o de impacto

Durante esta fase, las autoridades locales revisan y aprueban el proyecto técnico para verificar cumplimiento con la normativa de seguridad, accesibilidad y uso del suelo.

4) Preparación del terreno

Con la licencia en mano, se empieza la puesta a punto del terreno. Incluye:

• Limpieza del solar (derribo de restos, vegetación)

• Movimientos de tierra: excavaciones, rellenos, nivelaciones

• Compactación del terreno

• Estudio de suelo y geotecnia: ver comportamiento del terreno y definir cómo deben ser los cimientos

Aquí es muy relevante contar con un informe geotécnico fiable que oriente el diseño estructural.

Qué se comprueba antes de pasar a cimentación

• Replanteo de ejes y límites del solar (topografía).

• Cotas y nivelación conforme a planos.

• Condiciones del terreno coherentes con el estudio geotécnico.

• Accesos para maquinaria y zonas de acopio definidas.

5) Cimentación y estructura inicial

Una vez el terreno está preparado, se procede con las etapas estructurales iniciales:

• Cimentación: zapatas, pilotes, losas de fundación según proyecto

• Encajes y replanteo: marcar en terreno las posiciones de los muros, columnas y ejes estructurales

• Levantamiento de estructura (pilares, vigas, forjados del primer piso)

En esta fase se ve físicamente el inicio del edificio. El control de calidad debe ser estricto: verificación de hormigones, acero, cubrimientos mínimos, niveles y verticalidad.

Tipos de cimentación (cómo se decide sin entrar en “depende”)

La elección se apoya en criterios del terreno y del edificio:

• Superficial (zapatas/losa): cuando el terreno competente está a poca profundidad y las cargas son compatibles.

• Profunda (pilotes): cuando el estrato resistente está más profundo o hay heterogeneidad que requiere “llevar” cargas abajo.

• Contención (muros/pantallas): cuando la excavación exige sostener tierras o proteger colindantes.

6) Instalaciones básicas y servicios provisionales

Antes de levantar alturas superiores, se instalan servicios provisionales para facilitar la obra:

• Suministro de agua temporal

• Electricidad provisional

• Aseos y zonas de almacén, oficinas de obra

• Andamiajes y escaleras provisionales

Los planos de instalaciones (agua, saneamiento, electricidad) deben estar coordinados con la estructura para que no haya interferencias.

7) Organización, logística y seguridad

El inicio de obra también requiere:

• Diseño del flujo logístico: vías de acceso, descarga de materiales, almacenamiento.

• Plan de obra: secuencias, fases, plazos.

• Coordinador de seguridad y salud (si aplica).

• Señalización, vallado de obra, rutas de evacuación de materiales y trabajadores.

Checklist rápido de “obra lista para arrancar”

• Solar delimitado, vallado y señalizado.

• Accesos habilitados (entrada/salida, maniobras, camiones).

• Zonas de acopio y circulación internas definidas.

• Servicios provisionales operativos (agua/electricidad/aseos).

• Planificación de fases iniciales (tierras → cimentación → estructura) alineada con el equipo.

Roles implicados en el inicio de obra

8) Inicio formal de obra: acto simbólico y movilización

Aunque gran parte del esfuerzo técnico es previo, se considera que la obra inicia formalmente cuando:

• La parcela ha sido vallada y señalizada

• Se ha acondicionado el acceso y zonas de obra

• El equipo humano, maquinaria pesada y materiales ya han sido movilizados al sitio

• Se ha ejecutado la primera excavación o cimiento

Este acto puede tener un carácter simbólico (como una inauguración menor), pero jurídicamente implica que ya se ha comenzado la construcción.

9) Control de calidad y supervisión inicial

Desde los primeros metros de estructura se deben instaurar los controles de calidad más rigurosos:

• Ensayos de hormigón, acero y morteros

• Comprobaciones dimensionales y de verticalidad

• Verificación con planos ejecutivos

• Registro documental: diarios de obra, albaranes, informes técnicos

Un control débil en los inicios puede provocar fallos estructurales costosos.

10) Coordinación posterior entre disciplinas

El inicio no es independiente de lo que vendrá. Es crucial que:

• Arquitectura, estructura e instalaciones estén coordinadas para evitar cambios de obra.

• La planificación de fases sucesivas considere accesos, grúas y previsión de servicios verticales.

• Se hagan revisiones periódicas del proyecto ante imprevistos del terreno o condiciones climáticas.

Etapas de construcción de un edificio: mapa general (para ubicar el arranque)

Errores comunes que complican la ejecución

• Arrancar movimiento de tierras con el proyecto técnico aún “abierto”, lo que fuerza cambios en cimentación/estructura.

• No coordinar instalaciones con estructura desde el proyecto ejecutivo, generando interferencias tempranas.

• Subestimar accesos, acopios y logística: la obra se frena por falta de espacio y orden.

• Iniciar sin un sistema de control documental, dificultando la trazabilidad de materiales y decisiones.