Licencias necesarias en reforma integral
Las licencias necesarias reforma integral dependen del alcance real de la obra (acabados vs. estructura/uso/elementos comunes) y del procedimiento que admita tu ayuntamiento (licencia, declaración responsable o comunicación previa). Para decidir bien, cruza qué vas a tocar (estructura, fachada, elementos comunes, cambio de uso, ampliación) con la documentación exigible (memoria/proyecto, planos, residuos, tasas) y tramita antes de empezar para evitar paralizaciones y sanciones.
Qué licencias o permisos puede necesitar una reforma integral
Para entender qué licencias son necesarias en una reforma integral, conviene diferenciar principalmente entre:
Licencia de obra menor
Licencia de obra mayor
Declaración responsable / comunicación previa
Licencia de obra menor
Se aplica para intervenciones de escasa entidad, que no modifican la estructura del edificio ni afectan elementos comunes ni fachada. Por ejemplo: cambio de alicatados, suelos, ventanas, pequeñas redistribuciones sin muros de carga.
La tramitación es más simple: en muchos casos basta con una solicitud o una declaración responsable.
Licencia de obra mayor
Corresponde a reformas que implican cambios estructurales, rehabilitación integral, modificación de volumen o uso del inmueble, o intervención en elementos comunes de un edificio.
Para estos casos es obligatorio presentar un proyecto técnico elaborado por arquitecto o arquitecto técnico, y el proceso es más exigente.
Declaración responsable / comunicación previa
Algunos ayuntamientos permiten en reformas de menor escala que el interesado presente una declaración responsable o comunicación previa en lugar de licencia formal, asumiendo que cumple la normativa.
Este mecanismo reduce plazos siempre que el proyecto no tenga efectos estructurales o complejos.
Cómo saber qué licencia necesitas según la obra
La elección entre obra menor, mayor o declaración responsable depende del alcance técnico del proyecto. Criterios orientativos:
| Criterio / tipo de trabajo | ¿Licencia menor? | ¿Licencia mayor o proyecto técnico? |
|---|---|---|
| Cambios en acabados, pintura, suelos | Sí | No |
| Alicatado, ventanas, puertas interiores | Sí, si no afecta estructura | Si toca muros de carga, no |
| Derribar o levantar muros estructurales | No | Sí |
| Ampliar superficie construida | No | Sí |
| Cambiar uso del inmueble (local → vivienda, etc.) | No | Sí |
| Intervención en elementos comunes de edificio | No | Sí |
| Fachada, cubiertas, retranqueos | Depende del municipio | En muchos casos sí |
Regla práctica: si la actuación afecta estructura, volumen, fachada, elementos comunes o uso, tiende a ir por obra mayor (con proyecto). Si es acabado/redistribución ligera sin estructura, suele encajar en obra menor o declaración responsable, si el municipio la admite.
Documentación habitual para tramitar licencias necesarias reforma integral
Aunque puede variar según el ayuntamiento, estos documentos son los más comunes:
Formulario oficial de solicitud (urbanismo).
Memoria técnica o descriptiva con las actuaciones.
Planos (estado actual y estado reformado; distribución, instalaciones; estructura si aplica).
Presupuesto detallado (ideal con partidas claras).
Proyecto técnico visado (cuando se exija, normalmente en obra mayor).
Certificados o licencias previas si se tocan instalaciones (eléctrica, gas, agua).
Memoria de gestión de residuos (cuando sea preceptiva).
Acreditación de titularidad o autorización del propietario.
Justificante de pago de tasas municipales.
En ocasiones, fianza municipal para asegurar correcta ejecución/gestión.
Pasos del procedimiento de tramitación
Flujo típico de una licencia de obra para reforma integral:
Consulta previa en el Ayuntamiento para confirmar viabilidad urbanística del proyecto.
Elaboración de proyecto técnico (si procede) y resto de documentación.
Presentación del expediente en Registro Municipal / Urbanismo.
Revisión técnica municipal y, si corresponde, subsanaciones.
Resolución (aprobación o denegación).
Pago de tasas y depósito de fianza (si aplica).
Obtención formal del permiso y número de expediente.
Inicio de obra respetando condiciones aprobadas.
Final de obra y presentación de certificado final (o de instalaciones, si corresponde).
Inspección municipal si la normativa local lo exige.
Normativas que suelen entrar en juego en una reforma integral
Al ejecutar una reforma integral, es indispensable cumplir normas estatales, autonómicas y locales. De forma general, se suele atender a:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): responsabilidades técnicas, proyecto y ejecución de obras.
Código Técnico de la Edificación (CTE): exigencias de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética.
Ley del Suelo / Urbanismo autonómico: parámetros del uso del suelo y ordenación urbana.
Reglamento electrotécnico de baja tensión (REBT) y normativa de instalaciones.
Normativa local (ruido, patrimonio si procede, ordenanzas y planeamiento).
Importante: la clasificación exacta (menor/mayor/declaración) y los requisitos finos dependen del municipio y del tipo de intervención.
Riesgos de hacer una reforma integral sin licencias
Emprender una reforma integral sin las licencias adecuadas puede acarrear:
Multas administrativas o sanciones económicas.
Orden de paralización de las obras.
Exigencia de restitución del inmueble al estado anterior.
Problemas para legalizar la obra en el futuro o transmitir la propiedad.
Nulidad parcial de actos urbanísticos relacionados.
Factores adicionales a revisar antes de decidir la vía de licencia
Además de “lo que vas a reformar”, suelen ser determinantes:
Edificio en comunidad: si hay intervención en elementos comunes, permisos/condiciones suelen endurecerse.
Fachada/cubierta: suele ser una línea roja frecuente para exigir procedimientos más completos.
Cambio de uso: casi siempre implica mayor exigencia documental/técnica.
Instalaciones (gas/electricidad): pueden requerir certificados específicos y controles adicionales.
Compatibilidad urbanística: si hay condicionantes del planeamiento, conviene detectarlos antes de redactar todo.
Errores comunes que complican la ejecución
Empezar la obra “por dentro” pensando que no hace falta trámite, y luego descubrir que afecta estructura/elementos comunes.
Presentar memoria, planos y presupuesto que no describen exactamente lo mismo (saltan subsanaciones).
No prever documentación adicional (residuos, instalaciones, autorizaciones) y retrasar el expediente.
Confiar en que la declaración responsable sirve “para todo” sin verificar límites del municipio.
No hacer seguimiento del expediente y responder tarde a subsanaciones.
Consejos prácticos para estudios de arquitectura
Integrar la gestión de licencias como fase del servicio desde el inicio (no como “extra final”).
Trabajar con criterios claros de clasificación: estructura/uso/elementos comunes/fachada como variables principales.
Ajustar el paquete documental al municipio para reducir subsanaciones.
Mantener el expediente monitorizado y preparar respuestas rápidas a requerimientos.
Aterrizar plazos y riesgos administrativos en el briefing con el cliente (sin prometer rapidez).
Conclusión
En resumen, las licencias necesarias reforma integral dependerán del alcance de la intervención: si es obra menor, obra mayor o si se permite una declaración responsable. En todos los casos, la clave es presentar la documentación técnica requerida, demostrar cumplimiento de normativas (CTE, LOE y urbanismo local) y seguir el proceso municipal. Una gestión correcta evita sanciones, retrasos y problemas legales futuros.
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Cabana Team
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