Cuando vas a acometer una reforma integral, uno de los primeros pasos imprescindibles es asegurarte de contar con las licencias necesarias reforma integral. Estas autorizaciones oficiales garantizan que la obra cumple la normativa urbanística, de seguridad y medioambiental. En este artículo te explico cuáles pueden ser, cuándo se requieren, cómo tramitarlas y qué riesgos evitas al tener todo en regla.
Para llevar a cabo una reforma integral legalmente, necesitarás una licencia de obra adecuada al alcance del proyecto (menor o mayor), además de presentar un proyecto técnico, una dirección facultativa y cumplir requisitos como informes técnicos, tasas e incluso fianzas municipales.
Tipos de licencias o permisos en reformas
Para entender qué licencias son necesarias en una reforma integral, conviene diferenciar principalmente entre:
Licencia de obra menor
Licencia de obra mayor
Declaración responsable o comunicación previa
Obra menor
Se aplica para intervenciones de escasa entidad, que no modifican la estructura del edificio, ni afectan elementos comunes ni fachada. Por ejemplo: cambio de alicatados, suelos, ventanas, pequeñas redistribuciones sin muros de carga.
La tramitación es más simple: en muchos casos basta con una solicitud o una declaración responsable.
Obra mayor
Corresponde a reformas que implican cambios estructurales, rehabilitación integral, modificación de volumen o uso del inmueble, o intervención en elementos comunes de un edificio.
Para estos casos es obligatorio presentar un proyecto técnico elaborado por arquitecto o arquitecto técnico, y el proceso es más exigente.
Declaración responsable / comunicación previa
Algunos ayuntamientos permiten en reformas de menor escala que el interesado presente una declaración responsable o comunicación previa en lugar de licencia formal, asumiendo que cumple la normativa.
Este mecanismo reduce plazos siempre que el proyecto no tenga efectos estructurales o complejos.
¿Cuándo necesito cuál licencia?
La elección entre obra menor, mayor o declaración responsable depende del alcance técnico del proyecto. Algunos criterios orientativos:
| Criterio / tipo de trabajo | ¿Licencia menor? | ¿Licencia mayor o proyecto técnico? |
|---|---|---|
| Cambios en acabados, pintura, suelos | Sí | No |
| Alicatado, ventanas, puertas interiores | Sí, si no afecta estructura | Si toca muros de carga, no |
| Derribar o levantar muros estructurales | No | Sí |
| Ampliar superficie construida | No | Sí |
| Cambiar uso del inmueble (local → vivienda, etc.) | No | Sí |
| Intervención en elementos comunes de edificio | No | Sí |
| Fachada, cubiertas, retranqueos | Depende del municipio | En muchos casos sí |
Es clave consultar la normativa urbanística municipal para confirmar los límites aplicables en tu municipio.
Documentación para licencias necesarias reforma integral
Aunque puede variar según el ayuntamiento, estas son las licencias necesarias reforma integral más comunes:
Formulario oficial de solicitud del ayuntamiento o de urbanismo.
Memoria técnica o descriptiva que detalle las actuaciones propuestas.
Planos: de estado actual y de proyecto, distribución, instalaciones, estructura si aplica.
Presupuesto detallado con precios unitarios actuales.
Proyecto técnico visado por colegio profesional, cuando sea exigible (obra mayor).
Certificados o licencias previas si afectan instalaciones (eléctricas, gas, agua).
Memoria de gestión de residuos, cuando sea preceptiva.
Documento que acredite titularidad del inmueble (escritura) o autorización del propietario.
Pago de tasas municipales.
En ocasiones, fianza municipal que asegura la correcta ejecución de los trabajos.
Ten en cuenta que algunos ayuntamientos pueden pedir documentos adicionales según la normativa autonómica o local.
Procedimiento de tramitación
Aquí tienes los pasos típicos en el trámite de una licencia de obra integral:
Consulta previa en el Ayuntamiento para confirmar viabilidad urbanística del proyecto.
Elaboración del proyecto técnico (si procede) y demás documentación exigida.
Presentación del expediente en el Registro Municipal o de Urbanismo.
Examen por parte de técnicos municipales, solicitud de subsanaciones si hiciera falta.
Aprobación o denegación por la autoridad competente (ordenanza de licencia).
Pago de tasas y depósito de fianza, en su caso.
Obtención formal del permiso/licencia y número de expediente.
Inicio de las obras, siempre respetando las condiciones aprobadas.
Finalización de obra y presentación de certificado final de obra (o final de instalaciones).
Inspección municipal si así lo exige la normativa local.
Este procedimiento puede demorar desde semanas hasta meses, especialmente para obras mayores o que afecten normativa compleja.
Normativas clave que debes respetar
Al ejecutar una reforma integral, es indispensable cumplir normas estatales, autonómicas y locales. Algunas de las principales:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): regula responsabilidades técnicas, proyecto y ejecución de obras.
Código Técnico de la Edificación (CTE): establece exigencias básicas de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética.
Ley del Suelo / Urbanismo autonómico: fija parámetros del uso del suelo y ordenación urbana.
Reglamento electrotécnico de baja tensión (REBT), normas de instalaciones, normativa local de ruido, patrimonio, etc.
Normativas municipales específicas, ordenanzas urbanísticas locales y planeamiento urbano.
Riesgos de no tener las licencias en regla
Emprender una reforma integral sin las licencias adecuadas puede acarrear:
Multas administrativas o sanciones económicas.
Orden de paralización de las obras.
Exigencia de restitución del inmueble al estado anterior.
Problemas para legalizar la obra en el futuro o transmitir la propiedad.
Nulidad parcial de actos urbanísticos relacionados.
Consejos prácticos para estudios de arquitectura
Desde el inicio, incorpora en tu servicio la gestión de licencias como fase integral del proyecto.
Colabora estrechamente con técnicos locales y con el departamento de urbanismo del municipio.
Verifica las ordenanzas urbanísticas municipales (definición de obra menor, tasas, plazos).
Asegura que los documentos de proyecto sean claros, completos y adaptados al municipio receptor.
Monitoriza el expediente para atender subsanaciones con rapidez.
Comunica al cliente los plazos reales (no siempre “rápido”) y riesgos administrativos.
Conclusión
En resumen, las licencias necesarias reforma integral dependerán del alcance de la intervención: si es obra menor, obra mayor o si se permite una declaración responsable. Pero en todos los casos, la clave es presentar la documentación técnica requerida, demostrar cumplimiento de normativas (CTE, LOE, urbanismo local) y pasar por el proceso municipal de aprobación. La correcta gestión evita sanciones, retrasos y problemas legales futuros.
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Cabana Team
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