Qué permisos necesitas para construir una casa

Para saber qué permisos necesitas para construir una casa debes tramitar la licencia urbanística del ayuntamiento, presentar un proyecto técnico visado y gestionar las autorizaciones de instalaciones y ocupación. Además, al finalizar, necesitarás el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación para habitarla legalmente.

Cuando piensas en construir una casa, lo primero que muchos no consideran es la cantidad de permisos necesarios. Pero son esenciales para que todo sea legal y evitar sanciones. En esta guía te explico de forma sencilla qué permisos necesitas para construir una casa, paso a paso.

Permisos para construir una casa: visión general por fases

Antes de entrar en detalle, conviene entender que los permisos se organizan por momentos del proceso:

• Antes de pedir licencia → comprobar que el terreno es edificable.

• Antes de empezar la obra → licencia urbanística y proyecto técnico aprobado.

• Durante la construcción → dirección técnica y cumplimiento de seguridad.

• Al terminar → certificado final y licencia de primera ocupación.

Esta estructura te ayuda a no saltarte ningún paso clave.

1. Verifica que el terreno sea edificable

Antes de iniciar cualquier solicitud, confirma que el terreno permite construir.

Debes revisar:

• Que esté clasificado como suelo urbano o urbanizable.

• Que no esté afectado por zonas protegidas, limitaciones ambientales o servidumbres.

• Que el planeamiento municipal permita la altura, ocupación, retranqueos y uso residencial.

Si el terreno no es edificable, el ayuntamiento rechazará la solicitud aunque el proyecto esté correctamente redactado.

Qué comprobar exactamente

• Uso permitido (vivienda unifamiliar, por ejemplo).

• Superficie mínima exigida.

• Porcentaje máximo de ocupación.

• Altura y número de plantas permitidas.

2. Licencia urbanística o licencia de obra

La licencia urbanística es el permiso principal para construir. Sin ella no puedes iniciar la obra.

Para solicitarla normalmente necesitarás:

• Proyecto técnico básico firmado por arquitecto.

• Planos y memoria descriptiva.

• Justificación de cumplimiento del planeamiento.

• Pago de tasas municipales.

El ayuntamiento revisa que el proyecto cumpla la normativa antes de autorizar el inicio.

3. Proyecto técnico y visado

Para construir una vivienda se requieren dos documentos técnicos diferenciados:

Proyecto básico

Sirve para obtener la licencia.

Proyecto de ejecución

Incluye detalles constructivos, instalaciones y estructura necesarios para ejecutar la obra.

Este proyecto suele estar visado por el colegio profesional correspondiente. Además, es habitual realizar un estudio geotécnico del terreno para definir correctamente la cimentación.

4. Autorizaciones de instalaciones y servicios

Además de la licencia principal, debes gestionar permisos vinculados a los suministros:

• Conexión eléctrica y aprobación del proyecto de instalación.

• Conexión a agua potable y saneamiento.

• Red de gas, si procede.

• Autorizaciones adicionales si el municipio las exige.

Estas gestiones pueden hacerse en paralelo, pero deben estar aprobadas antes de la puesta en servicio.

5. Comunicación de inicio de obra y ocupación de vía pública

Muchos ayuntamientos exigen una comunicación formal de inicio de obra antes de comenzar los trabajos.

Si necesitas colocar:

• Andamios

• Contenedores

• Casetas de obra

• Maquinaria en la calle

Deberás solicitar un permiso específico de ocupación de vía pública.

6. Dirección de obra y coordinación de seguridad

Durante la ejecución intervienen responsables técnicos obligatorios:

• Director de obra.

• Director de ejecución.

• Coordinador de seguridad y salud (si participan varios equipos).

Estas figuras garantizan que la construcción se ajusta al proyecto aprobado y que se cumplen las condiciones técnicas y de seguridad.

7. Final de obra: certificado y licencia de primera ocupación

Cuando termina la construcción, aún quedan trámites esenciales.

Necesitarás:

• Certificado final de obra, emitido por el técnico responsable.

• Solicitud de licencia de primera ocupación.

• En su caso, cédula de habitabilidad.

Sin estos documentos no podrás habitar la vivienda legalmente ni contratar suministros de forma definitiva.

Después, es recomendable:

• Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

• Actualizar los datos en Catastro.

Resumen visual de qué permisos necesitas para construir una casa

Errores comunes que complican la ejecución

• Comprar un terreno sin verificar su edificabilidad.

• Empezar obras sin licencia concedida.

• No prever el tiempo de tramitación municipal.

• Olvidar permisos de ocupación de vía pública.

• No solicitar la licencia de primera ocupación al finalizar.

Evitar estos errores reduce retrasos y posibles sanciones.