El proyecto básico define el edificio y basta para solicitar la licencia de obras; el proyecto de ejecución lo desarrolla con el detalle necesario para construirlo. Son las dos fases en las que el Código Técnico de la Edificación (CTE) permite dividir un proyecto de edificación, y por eso proyecto básico y proyecto de ejecución figuran como partidas separadas en la propuesta de un arquitecto.
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), define el proyecto en su artículo 4 como el conjunto de documentos que determinan las exigencias técnicas de la obra. El artículo 6 de la Parte I del CTE añade que, a efectos de su tramitación administrativa, puede desarrollarse en dos etapas, y el Anejo I detalla qué contiene cada una.
Qué es el proyecto básico
Según el artículo 6.1.3 del CTE, el proyecto básico define las características generales de la obra y sus prestaciones mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Fija la implantación en la parcela, la volumetría, la distribución y las superficies.
El mismo artículo delimita su alcance: su contenido es suficiente para solicitar la licencia municipal de obras u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. Con él, el ayuntamiento comprueba que el edificio se ajusta al planeamiento.
Para el promotor, es la fase en la que se toman las decisiones de diseño. Lo que se aprueba aquí condiciona la licencia y todo el desarrollo posterior, por lo que conviene llegar con los estudios previos del proyecto resueltos.
Qué es el proyecto de ejecución
El proyecto de ejecución desarrolla el básico y define la obra en su totalidad. Detalla la cimentación y la estructura, los sistemas constructivos, las instalaciones, los materiales y los acabados, con sus cálculos, detalles y mediciones.
El CTE le impone dos límites: no puede rebajar las prestaciones declaradas en el básico ni alterar los usos y condiciones con los que se concedió la licencia, salvo en aspectos legalizables. Además, integra los proyectos parciales que lo completan, como los de instalaciones, en forma de documentos diferenciados bajo la coordinación del proyectista.
Es el documento con el que se construye, bajo el control de la dirección facultativa, y el que permite pedir ofertas comparables a varias constructoras, porque todas valoran las mismas partidas.
Diferencias entre proyecto básico y proyecto de ejecución
El edificio es el mismo en ambos documentos. Cambian el nivel de definición y el uso de cada uno.
| Aspecto | Proyecto básico | Proyecto de ejecución |
|---|---|---|
| Finalidad | Definir el edificio y justificar que cumple la normativa urbanística | Definir la obra completa para poder construirla |
| Nivel de detalle | Características generales, superficies y soluciones adoptadas | Estructura, instalaciones, detalles constructivos y partidas de obra |
| Sirve para solicitar la licencia | Sí | Sí, cuando se presenta junto al básico |
| Sirve para construir | No | Sí |
| Sirve para comparar ofertas de constructoras | No, solo permite estimaciones | Sí, con mediciones por partidas |
| Visado colegial | Voluntario | Obligatorio en obras que requieren proyecto según la LOE |
Qué documentos contiene cada uno
El Anejo I de la Parte I del CTE enumera el contenido del proyecto de edificación (memoria, planos, pliego de condiciones, mediciones y presupuesto) y marca con un asterisco los apartados que, como mínimo, debe incluir el proyecto básico.
| Documento | Proyecto básico | Proyecto de ejecución |
|---|---|---|
| Memoria descriptiva | Completa: agentes, información previa, descripción y prestaciones del edificio | Completa |
| Memoria constructiva | Solo la sustentación del edificio | Estructura, envolvente, compartimentación, acabados e instalaciones |
| Cumplimiento del CTE | Al menos, seguridad en caso de incendio | Todas las exigencias básicas, con sus anejos de cálculo |
| Planos | Situación, emplazamiento, urbanización, plantas generales, cubiertas, alzados y secciones | Además, estructura, instalaciones y definición constructiva |
| Pliego de condiciones | No exigido | Sí |
| Mediciones y presupuesto | Presupuesto aproximado por capítulos | Mediciones por partidas y presupuesto detallado |
| Estudio de seguridad y salud | No exigido | Sí, o estudio básico según la entidad de la obra |
El Real Decreto 1627/1997 exige que el estudio de seguridad y salud forme parte del proyecto de ejecución. El Real Decreto 105/2008 obliga a incluir en él un estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, parte de cuyo contenido debe figurar ya en el básico que se presenta para la licencia.
Por qué no se puede empezar la obra solo con el proyecto básico
El propio CTE declara el proyecto básico insuficiente para iniciar la construcción. No define la estructura, las instalaciones ni los detalles constructivos, y tampoco incluye el estudio de seguridad y salud que la obra necesita.
Cuando la licencia se concede sobre un proyecto básico, queda pendiente aportar el de ejecución antes de comenzar. En la Comunidad de Madrid, el artículo 154 de la Ley 9/2001, del Suelo, establece que para iniciar las obras basta con una declaración responsable en la que se manifieste que el proyecto de ejecución desarrolla al básico y no introduce modificaciones sustanciales.
La forma y el momento de esa presentación dependen de la normativa autonómica y de la ordenanza de cada municipio. El resto de trámites se explica en la guía de permisos para construir una casa.
Diferencia entre anteproyecto y proyecto básico
El anteproyecto es una fase de trabajo anterior, que el CTE no regula. Recoge la propuesta inicial del arquitecto en plantas, alzados, volúmenes y una primera estimación económica, para que el promotor valide la idea antes de desarrollarla.
No tiene valor administrativo: con un anteproyecto no se puede solicitar la licencia de obras. El proyecto básico parte de ese diseño ya aceptado, lo ajusta a la normativa urbanística y técnica y le da el contenido documental mínimo del Anejo I.
Visado colegial: cuándo es obligatorio
El Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio, limita la obligación a una lista cerrada de trabajos. En edificación, su artículo 2 incluye el proyecto de ejecución y el certificado final de obra, siempre que se trate de obras que requieren proyecto conforme a la LOE.
El proyecto básico no figura en esa lista. Su visado es voluntario y solo se tramita a petición expresa del cliente.
El visado debe obtenerse antes de presentar el trabajo ante la Administración. El colegio comprueba la identidad y la habilitación profesional del autor y la corrección formal de la documentación; no entra en los honorarios ni en el control técnico del contenido.
Cuándo encargar proyecto básico y proyecto de ejecución a la vez
Ambas fases pueden redactarse y presentarse en un único documento, el llamado proyecto básico y de ejecución. La licencia se solicita entonces con el proyecto completo y, una vez concedida, no queda pendiente aportar la segunda fase.
Esta fórmula conviene cuando:
- El programa y el diseño están cerrados y no se esperan cambios.
- La normativa urbanística de la parcela es clara y no hay informes sectoriales o de protección del patrimonio pendientes.
- Se trata de una reforma o de una obra de poca complejidad.
- Se quieren pedir ofertas a constructoras mientras se tramita la licencia.
Separar las fases resulta más prudente cuando existe incertidumbre urbanística. Si el ayuntamiento exige cambios, solo hay que rehacer el básico y no todo el desarrollo técnico. El efecto de cada opción en el calendario se analiza en el artículo sobre cuánto tarda un proyecto de obra nueva.
Qué ocurre si se cambia el proyecto después de la licencia
Depende del alcance del cambio. Los ajustes que no alteran las condiciones de la licencia, como un acabado o una solución constructiva, se recogen en el proyecto de ejecución o en la documentación final de obra.
Los cambios que afectan a lo que el ayuntamiento autorizó (volumen, superficie construida, ocupación, altura, uso o número de viviendas) requieren tramitar una modificación de la licencia antes de ejecutarlos. Qué se considera modificación sustancial y cómo se tramita lo fija la normativa de cada municipio.
Durante la obra, la LOE atribuye al director de obra la elaboración de las modificaciones del proyecto, a requerimiento del promotor o con su conformidad. Al terminar, el proyecto se entrega al promotor con las modificaciones aprobadas ya incorporadas.
Cómo trabaja Cabana las fases del proyecto
Cabana es un estudio de arquitectura de Madrid que redacta proyectos básicos y de ejecución de vivienda unifamiliar, reforma integral y arquitectura corporativa. En cada encargo se valora con el promotor si conviene tramitar la licencia con el básico o con el proyecto completo, y el estudio coordina los proyectos parciales que integran el de ejecución. Los servicios se detallan en la página del estudio de arquitectura en Madrid.
En resumen
Proyecto básico y proyecto de ejecución son dos etapas del mismo proyecto. El primero define el edificio, justifica que cumple la normativa urbanística y permite solicitar la licencia. El segundo lo desarrolla hasta el detalle necesario para construir y para contratar la obra con mediciones por partidas.
La obra no puede empezar sin el proyecto de ejecución. Encargar ambos en un solo documento ahorra un trámite cuando el diseño está cerrado; separarlos reduce el riesgo cuando la licencia puede obligar a cambios.
Preguntas Frecuentes
¿Quién puede firmar el proyecto básico y el de ejecución?
La LOE atribuye la redacción del proyecto al proyectista, que debe tener la titulación habilitante según el uso del edificio. Cuando el uso principal es residencial, esa titulación es la de arquitecto.
¿El presupuesto del proyecto básico sirve para contratar la obra?
No. El CTE solo le exige una valoración aproximada de la ejecución material por capítulos, sin mediciones por partidas. Una constructora no puede comprometer un precio cerrado con esa información.
¿Una reforma necesita proyecto básico y de ejecución?
Solo si la intervención requiere proyecto según el artículo 2 de la LOE: actuaciones totales o en elementos protegidos, o parciales que varíen de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el conjunto de la estructura, o que cambien el uso característico del edificio.
¿Puede un ayuntamiento pedir el proyecto de ejecución para conceder la licencia?
El CTE considera suficiente el proyecto básico para solicitarla, pero la documentación concreta depende del procedimiento y de la ordenanza municipal. Conviene consultar los requisitos del ayuntamiento antes de decidir cómo se divide el encargo.
¿Qué documentación recibe el promotor al terminar la obra?
El director de obra le facilita el proyecto con las modificaciones aprobadas durante la ejecución. Junto con el acta de recepción, la relación de agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento, forma el Libro del Edificio.
